Hamburg braucht Entschlossenheit in der Wohnungspolitik!

Der Wohnungsbauentwicklungsplan des Senats stellt eine kritische und in vielen Punkten auch zutreffende Analyse des Wohnungsmarkts in Hamburg und der Schwächen in der hamburgischen Wohnungspolitik während der vergangenen sieben Jahre dar. Daraus wird die Notwendigkeit abgeleitet, mit einem Bündel an Maßnahmen und Prüfaufträgen zu einer deutlichen Belebung des Wohnungsbaus in Hamburg zu kommen und ein Volumen von 5.000 bis 6.000 neuen Wohnungen jährlich zu erreichen.
Seit 2002 wurden im Durchschnitt lediglich ca. 3.700 Wohnungen jährlich gebaut, es ist also eine Steigerung um ca. 50 Prozent erforderlich, um einen mittleren Zielwert von 5.500 Wohnungen zu erreichen. Das richtig formulierte Ziel verlangt also gegenüber der bisherigen Wohnungspolitik ganz erhebliche zusätzliche Anstrengungen. Diese lässt der nun vorgelegte Wohnungsbauentwicklungsplan (WEP) jedoch in keiner Weise erkennen. Der WEP enthält kaum handfeste operative Fördermaßnahmen, er ist an vielen Stellen zaghaft, unkonkret und erteilt lediglich unverbindliche Prüfaufträge. So wurde zum Beispiel das Problem der Flächenknappheit für den Wohnungsbau vom Senat erkannt, ohne dass jedoch überzeugende Lösungsansätze aufgezeigt werden. Die angestrebte Steigerung der Wohnungsbauzahlen erfordert sofortiges entschlossenes Handeln nach klaren Vorgaben.
Hinzu kommt, dass das Erreichen der angestrebten Ziele noch durch mehrere zugleich formulierte Nebenziele zusätzlich erschwert wird. So sind von der Wohnungswirtschaft die außerordentlich ambitionierten energetischen Standards sowie die politische Überbewertung der Leistungsfähigkeit des Segments der Baugemeinschaften auch kritisch bewertet worden, da diese Gewichtungen auch zur Dämpfung des Wohnungsbaus und zu einer Steigerung des Mietpreisniveaus führen können. Während der WEP energetischen Standards und Baugemeinschaften breiten Raum widmet, bleiben wesentliche Fragen, etwa wie mit der angekündigten 3. „Wohnungsbauoffensive“ dieses Fördermodell endlich zum Erfolg geführt werden kann, unbeantwortet.
Ob angesichts natürlicher Zielkonflikte, die sich bei der Verfolgung unterschiedlicher Zielsetzungen ergeben, das eigentliche Oberziel erreicht werden kann, vor allem den bezahlbaren Mietwohnungsbau deutlich und nachhaltig zu beleben, ist außerordentlich fraglich. So stellt sich die Frage, ob preisgünstiger Mietwohnraum in ausreichendem Umfang mit dem Ziel einer weiteren Verschärfung energetischer Anforderungen kompatibel ist. Klimaschutz ist wichtig und die Bereitstellung zusätzlicher Mittel zur Förderung der energetischen Sanierung von Wohnraum der richtige Weg. Den Passivhausstandard, als höchsten energetischen Standard gerade im geförderten (sozialen) Mietwohnungsbau verbindlich vorgeben zu wollen, ist in Zeiten großer Wohnungsbaubedarfe nicht zielführend.

Die Bürgerschaft möge deshalb beschließen:
A. Der Senat wird aufgefordert, eine entschlossene Neuausrichtung seiner Wohnungsbauförderung vorzunehmen und hierzu erhebliche zusätzliche Anstrengungen mit folgenden Zielsetzungen zu unternehmen :
– Deutliche Erhöhung der Neubauzahlen, vorrangig bei preisgünstigen Geschosswohnungen
– Veränderung der Flächenpolitik zur Ermöglichung preisgünstigen Wohnungsbaus auf städtischen Grundstücken
– Beschleunigte und ausgeweitete Schaffung von Bauplanungsrecht für geeignete Wohnungsbauflächen
– Sicherstellung einer Klimaschutzförderung, die gewährleistet, dass die Erhöhung energetischer Standards nicht zu kontraproduktiven Kostensteigerungen für Bauherren und Mieter führen.
B. Der Senat wird weiter aufgefordert, hierzu über den Wohnungsbauentwicklungsplan hinausgehend, folgende konkrete Maßnahmen umzusetzen:
1. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist statt der im Wohnungsbauentwicklungsplan enthaltenen 1.000 Wohneinheiten jährlich eine Objektförderung von mindestens 2.000 Wohneinheiten vorzusehen.
2. Die städtischen Wohnungsunternehmen sind zu veranlassen, den eigenen Wohnungsbau wieder deutlich zu verstärken (Volumen ca. 1.000 WE jährlich). Hierzu ist eine vollständige Analyse der Bebauungsreserven durchzuführen, die unter geltendem Planrecht auf eigenen Grundstücken der SAGA/GWG bestehen, um auf diesen Flächen zeitnah mit der Realisierung von mindestens 750 WE beginnen zu können.
3. Bei der Vergabe städtischer Flächen für den Wohnungsbau (insbesondere Konversionsflächen) ist sicher zu stellen, dass auf den Grundstücken vorrangig Geschosswohnungsbau im bezahlbaren Mietpreissegment realisiert wird. Hierzu sind – an Stelle eines reinen Höchstgebotsverfahrens – in den Ausschreibungsbedingungen konkrete Vorgaben zu Art und Umfang der Bebauung sowie zur späteren Mietpreishöhe festzulegen.
4. Eine zeitnahe weitere Vereinbarung mit dem Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) sowie dem Bundesverband freier Wohnungsunternehmen (BfW) über die vergünstigte Abgabe städtischer Wohnungsbauflächen (3. sog. „Wohnungsbauoffensive“) muss, um erfolgreicher zu sein als die Vorläufer, wie folgt modifiziert werden:
a) Die angebotenen Grundstücke müssen für den Wohnungsbau auch geeignet und marktfähig sein (kein „Ladenhüter“).
b) Die Bezirke müssen in die Flächenauswahl eng und frühzeitig eingebunden sein.
c) Planrecht für Wohnungsbau muss bereits bestehen oder absehbar sein.
d) Die konkreten Unternehmen, die den Zuschlag erhalten, müssen jeweils auf ihren eigenen Grundstücken die entsprechende Zahl neu zu errichtender (und nicht ohnehin schon entstehender) Wohneinheiten nachweisen.
e) Die weiteren Bedingungen des Grundstückserwerbs, insbesondere die Nutzungsaufteilung (Miete, Eigentum, Baugemeinschaften etc) müssen vertraglich klar definiert sein.
5. Insgesamt ist bei der Vergabe städtischer Grundstücke dem Wohnungsbau Vorrang vor anderen Flächenbedarfen einzuräumen.
6. Die Eigentumsförderung muss zukünftig wieder auf den Neubau von Wohnraum beschränkt werden. Die Förderung des Erwerbs von Bestandsimmobilien kann entfallen, da hierdurch kein unmittelbarer Effekt auf den Wohnungsbau erzielt werden kann.
7. Auf Grundlage von §2 Wohnraumförderungsgesetz ist umgehend ein „Programm 1.000“ zum Ankauf von Belegungsbindungen aufzulegen und in diesem Rahmen jährlich 1.000 Belegungsbindungen (und nicht wie vom Senat vorgesehen lediglich 100 Bindungen) im Wohnungsbestand anzukaufen. Die Belegungsbindungen sollten für mindestens 15 Jahre erworben werden.
8. Es ist sicher zu stellen, dass SAGA/GWG zukünftig auf die vorzeitige Ablösung von Belegungsrechten verzichten.
9. Die Förderprogramme zur Realisierung erhöhter energetischer Standards sind so zu gestalten, dass die ausgelösten Baukostensteigerungen wirtschaftlich weitgehend ausgeglichen und Erhöhungen der Bruttomieten vermieden werden. Von einer weiteren Verschärfung der bereits jetzt hohen energetischen Anforderungen im Wohnungsneubau ist zunächst zugunsten einer Belebung des Wohnungsbaus abzusehen.
10. Die Bezirke sind bei der Planrechtschaffung – über die vorgesehene Zuweisung von Planungsmitteln hinaus – nachhaltig zu unterstützen. Insbesondere sind ihnen Ressourcen für die Einsetzung von Wohnungsbaulotsen zur Verfügung zu stellen, die als Ansprechpartner für Bauherren und als Schnittstelle zu den Fachbehörden unter anderem die Erschließung von Neubaupotenzialen durch Überarbeitung der Bebauungspläne koordinieren und auf die Initiierung und Beschleunigung von Wohnungsbauvorhaben hinwirken sollen. Hierzu sind die bisher für die Bebauungsplan- und Genehmigungsverfahren in den sog. Vorbehaltsgebieten des Senats zuständigen Mitarbeiter der BSU zurück auf die Bezirke zu verteilen, um hier für die Umsetzung der Wohnungsbauziele ausreichend personelle Ressourcen zur Verfügung zu haben.
11. Es muss ein Flächenkataster eingeführt werden, das die systematische Erfassung von Baulandreserven wie Baulücken, Nachverdichtungspotentialen und Konversionsflächen ermöglicht. Das Kataster soll im Internet zugänglich gemacht und mit Informationen insbesondere zur planungsrechtlichen Bebaubarkeit der einzelnen Grundstücke versehen werden. Zur Bebauung von Baulücken sollen gezielt Anreize geschaffen werden, etwa durch die Reduzierung des Bemessungswertes für die Herstellung der notwendigen Stellplätze.
12. Die Position des Flächenkoordinators ist wieder zu derjenigen eines Senatsbeauftragten für Wohnungsbau auszubauen, der mit geeigneten Durchgriffskompetenzen ausgestattet ist. Der Wohnungsbaubeauftragte soll der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt zugeordnet sein und hat die Aufgabe, im Sinne einer koordinierenden Leitstelle Wohnungsbauvorhaben zu fördern, zu initiieren, zu beschleunigen und zu erleichtern.
13. Gebietsfreistellungen vom Zweckentfremdungsverbot gemäß Wohnraumschutzverordnung sind nicht mehr zuzulassen.
14. Die Senatskommission für Wohnungsbau ist wieder einzurichten.

Drs. 19/3509 Hamburg braucht mehr Entschlossenheit in der Wohnungspolitik – Antrag – PDF

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