Vorfahrt für Wohnungsbau!

Die Situation auf dem Hamburger Wohnungsmarkt ist besorgniserregend. Bedarf und Angebot driften immer weiter auseinander. Während immer mehr Menschen eine Wohnung suchen, werden seit Jahren viel zu wenig neue Wohnungen gebaut. Die Auswirkungen sind vor allem im Segment der preiswerten Mietwohnungen deutlich spürbar. Bei Wohnungsbesichtigungen stehen die Interessenten inzwischen wieder Schlange und die Mieten steigen. Der Mietenspiegel 2009 weist erneut eine über der allgemeinen Preissteigerungsrate liegende durchschnittliche Mietensteigerung (+ 3,6 Prozent) aus. Dabei ziehen die Mieten im unteren Preissegment überproportional an (5 Prozent beim Unterwert des Mietenspiegels). Dies bedeutet, dass mitten in einer schweren Wirtschaftskrise vor allem für Menschen mit einem kleinen Geldbeutel immer weniger bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Insbesondere in den innenstadtnahen Altbauquartieren führen drastische Mietsteigerungen zu Verdrängungseffekten: Wer wenig Geld hat, muss immer häufiger an die Peripherie ziehen.
Eine weitere wichtige Ursache der krisenhaften Entwicklung ist das dramatische Abschmelzen des Sozialwohnungsbestandes. Von 265.000 preislich gebundenen Wohnungen im Jahre 1990 sind aktuell nur noch gut 100.000 übrig. Jedes Jahr laufen im Durchschnitt ca. 6.000 Sozialbindungen aus. Dem stehen nur wenige hundert neue Sozialwohnungen jährlich gegenüber. Hinzu kommt, dass das städtische Wohnungsunternehmen SAGA/GWG, dem ca. 1/6 des Hamburger Wohnungsbestandes gehört, in den vergangenen Jahren den Wohnungsneubau nahezu eingestellt hat (2007: 36 Wohneinheiten; 2008: 82 Wohneinheiten) und zuletzt nicht einmal mehr den Abriss von Bestandswohnungen kompensiert hat. Da zudem die Mieten von SAGA/GWG in Teilsegmenten (z.B. bei auslaufenden Sozialbindungen sowie im Zusammenhang mit Modernisierungen) erheblich erhöht wurden, erfüllt das Unternehmen seine Aufgaben in der Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit günstigem Wohnraum und als Regulativ am Wohnungsmarkt immer weniger. Dies ist auch eine Folge der an die Stadt zu leistenden Abführungen, durch welche die Investitionskraft des Unternehmens beeinträchtigt wird. So muss SAGA/GWG noch bis 2011 jährlich 100 Mio. Euro zur Finanzierung des Sonderinvestitionsprogramms des Senats (SIP) abführen und wird nun mit weiteren 15 Mio. Euro im Rahmen des Sparprogramms des Senats herangezogen.
Der Bedarf an neuen Wohnungen liegt auch nach Einschätzung des Senats bei jährlich 5.000 bis 6.000. Während zwischen 1991 und 2001 noch durchschnittlich 7.000 Wohnungen gebaut wurden, davon 3.500 mit öffentlicher Förderung, ist der Neubau 2002 auf ein Niveau von ca. 3.700 Wohnungen eingebrochen und stagniert seitdem auf diesem viel zu niedrigen Stand. Hinzu kommt, dass jährlich zwischen 1.000 und 2.000 Wohneinheiten durch Abriss wegfallen. Bei den Fertigstellungen handelt es sich überwiegend um Eigentumsobjekte oder hochpreisige Mietwohnungen. Die wenigen und zögerlichen Initiativen des Senats zur Wohnungsbauförderung haben auf dem Wohnungsmarkt keinerlei spürbaren Effekt erzielt.
Eine wesentliche Schwierigkeit stellt die Knappheit verfügbarer Wohnungsbauflächen dar. Bei der Vergabe städtischer Wohnungsbauflächen wird immer noch viel zu häufig nach dem Höchstgebotverfahren vorgegangen. Die resultierenden hohen Preise führen zu höheren Baukosten und höheren Mieten. Selbst auf städtischen Baugrundstücken sind daher Mieten von 11 – 15 Euro / qm kalt im Neubau mittlerweile die Regel. Auch die Schaffung der planungsrechtlichen und genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen für Wohnungsbauvorhaben verläuft in vielen Fällen sehr zäh und scheitert zum Teil auch ganz.
Während der Wohnungsbau seit Jahren nicht aus seiner Talsohle herausfindet, wird an vielen Stellen der Stadt intensiv in Büroimmobilien investiert. Obwohl in Hamburg bereits fast 1 Mio. Quadratmeter Büroflächen leer stehen, setzt sich dieser Trend fort, da Bürobauten grundsätzlich höhere Renditen versprechen. Auch für städtische Flächen werden aufgrund der besseren Vermarktbarkeit häufig zu hohe Gewerbeanteile vorgesehen. So ist etwa in der HafenCity ein deutlich zu geringer Wohnanteil festgesetzt worden. Vor diesem Hintergrund ist bei der Beplanung von wohnungsbaugeeigneten Flächen zukünftig sicher zu stellen, dass der Realisierung von Wohnungsbau Vorrang vor anderen Nutzungen eingeräumt wird. Insbesondere auf großen Konversionsflächen, wie zukünftig auf dem Bahngelände in Altona, muss ein möglichst hoher Anteil an Wohnungsbau, vor allem im preisgünstigen Mietsegment realisiert werden.
Um endlich eine deutlichen Belebung des Wohnungsbaus, mit einem Schwerpunkt auf preiswerten Mietwohnungen zu erreichen, bedarf es einer entschlossenen und durchsetzungsstarken Wohnungspolitik und einer erheblichen gemeinsamen Anstrengung aller Beteiligten. Als erster Schritt sind die wesentlichen Akteure des Wohnungsmarktes zu einer Hamburger Wohnungsbaukonferenz einzuladen. Gemeinsam müssen Rahmenbedingungen und Förderinstrumente überprüft und Lösungsstrategien erarbeitet werden. An einer solchen Wohnungsbaukonferenz sollten die Wohnungswirtschaft (VNW,BFW, SAGA/GWG), Mietervereine, Grundeigentümerverbände, Finanzinstitute, Wohnungsbaukreditanstalt und Architektenkammer ebenso teilnehmen wie Vertreterinnen und Vertreter der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, der Finanzbehörde, der Bezirksämter und der Politik.

Die Bürgerschaft möge deshalb beschließen:
Der Senat wird aufgefordert, zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit ein Maßnahmenpaket „Vorfahrt für Wohnungsbau“ auf den Weg zu bringen, mit dem sicher gestellt wird, dass
* zukünftig bis zum Jahr 2020 in Hamburg mindestens 5.000 bis 6.000 neue Wohnungen jährlich entstehen,
* hierbei ein besonderer Schwerpunkt im Bereich preisgünstiger Mietwohnungen gesetzt wird,
* hierfür ein ausreichendes Angebot an Wohnungsbauflächen zu planungsrechtlich und finanziell günstigen Konditionen zur Verfügung gestellt wird,
* die öffentliche Förderung des Mietwohnungsbaus auf ein Volumen von 2.000 Wohnungen im Jahr verdoppelt wird und zugleich jährlich 1.000 Belegungsbindungen angekauft werden.
Im Einzelnen wird der Senat aufgefordert:
1. Im ersten Halbjahr 2010 eine Wohnungsbaukonferenz einzuberufen mit dem Ziel, im Dialog mit den maßgeblichen Akteuren Strategien zu erarbeiten, um Wohnungsbauhemmnisse in Hamburg abzubauen und eine deutliche Belebung der Wohnungsbautätigkeit in Hamburg, insbesondere im Bereich der preiswerten Mietwohnungen herbeizuführen. Teilnehmen sollen daran neben Vertreterinnen und Vertretern der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, der Finanzbehörde und der Bezirksämter, die Wohnungswirtschaft (VNW,BFW, SAGA/GWG), Mietervereine, Grundeigentümerverbände, Finanzinstitute, Wohnungsbaukreditanstalt, Architektenkammer und Politik.
2. Bei der Vergabe städtischer Grundstücke sowie bei planerischen Entscheidungen dem Wohnungsbau im Grundsatz Vorrang vor anderen Flächenbedarfen, insbesondere vor Büronutzungen einzuräumen. Insoweit sind auch wirksame Konzepte für die Umwandlung nicht mehr nachgefragter Büroflächen in Wohnungen und die Umwidmung nicht mehr marktgerechter Gewerbeflächen in Wohnungsbauflächen zu entwickeln.
3. Durch geeignete Maßnahmen in größerem Umfang und beschleunigt Bauplanungsrecht für geeignete Wohnungsbauflächen zu schaffen. Hierzu gehört auch der Ankauf und die Entwicklung brach liegender privater Grundstücke. Die Bezirke sind bei der Planrechtschaffung – über die vorgesehene Zuweisung von Planungsmitteln hinaus – nachhaltig zu unterstützen. Insbesondere sind ihnen Ressourcen für die Einsetzung von Wohnungsbaulotsen zur Verfügung zu stellen, die als Ansprechpartner für Bauherren und als Schnittstelle zu den Fachbehörden unter anderem die Erschließung von Neubaupotenzialen durch Überarbeitung der Bebauungspläne koordinieren und auf die Initiierung und Beschleunigung von Wohnungsbauvorhaben hinwirken sollen. Es ist ein Flächenkataster zur systematischen Identifizierung von Bebauungsreserven einzuführen.
4. Beim Verkauf städtischer Wohnungsbaugrundstücke sicher zu stellen, dass auf den Flächen vorrangig Geschosswohnungsbau im bezahlbaren Mietpreissegment realisiert werden. Hierzu sind Abschläge von bis zu 35 Prozent auf den Verkehrswert anzubieten (Festpreisvergabe) und im Gegenzug die Wohnungsunternehmen zu verpflichten, mindestens 30 Prozent der entstehenden Wohnungen im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau zu errichten und für die übrigen Wohnungen sozial verträgliche Anfangsmieten von 7,50 – 8,50 Euro / qm vorzusehen. Alternativ kann im Rahmen einer Konzeptvergabe ausgeschrieben und dabei das Niveau der Anfangsmiete bzw. der Anteil an gefördertem Wohnungsneubau vorgegeben werden.
5. Das Wohnungsbauförderprogramm im Segment des Mietwohnungsbaus von derzeit 1.000 Wohneinheiten jährlich auf 2.000 Wohneinheiten aufzustocken. Hierbei sind die Förderbedingungen gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft fortlaufend auf Effizienz und Attraktivität zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen. Besondere Schwerpunkte des geförderten Wohnungsbaus müssen dabei in den von Verdrängungsentwicklungen betroffenen Quartieren liegen. Auch für Bauvorhaben auf privaten Grundstücken ist im Bebauungsplan- bzw. im Genehmigungsverfahren ein entsprechender Anteil an gefördertem Wohnungsbau anzustreben.
6. Auf Grundlage von § 2 Wohnraumförderungsgesetz ein „Programm 1.000“ zum Ankauf von Belegungsbindungen aufzulegen und in diesem Rahmen jährlich 1.000 Belegungsbindungen im Wohnungsbestand anzukaufen. Die Belegungsbindungen sollten für mindestens 15 Jahre erworben werden. Auch dieses Instrument soll gezielt in den Stadtteilen eingesetzt werden, in denen stark steigende Marktmieten zu einer Verdrängung von Bewohnergruppen mit geringem Einkommen führen.
7. Dafür Sorge zu tragen, dass das städtische Wohnungsunternehmen SAGA/GWG seinem Auftrag, preisgünstigen Wohnraum für die Menschen in Hamburg zu schaffen, in den kommenden Jahren wieder verstärkt nachkommt und sich in einem seiner Größe entsprechenden Umfang (mit bis zu 1.000 Wohnungen jährlich) an dem Wohnungsbauprogramm beteiligt. In Höhe des für den Neubau erforderlichen Eigenkapitals ist das Unternehmen von den Abführungen an den Haushalt zu befreien, um dem Unternehmen den notwendigen finanziellen Spielraum für eine aktivere Rolle im Wohnungsbau zu verschaffen.
8. Die Position des inzwischen angekündigten Wohnungsbaukoordinators wieder zu derjenigen eines Senatsbeauftragten für Wohnungsbau auszubauen und mit geeigneten Durchgriffskompetenzen auszustatten. Der Wohnungsbaubeauftragte soll die Aufgabe haben, im Sinne einer senatsunmittelbaren, koordinierenden Leitstelle Wohnungsbauvorhaben zu initiieren, zu fördern, zu beschleunigen und zu erleichtern.

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